Diz o antigo ditado que os olhos do dono engordam a boiada. No mundo corporativo, os empresários de sucesso levam essa máxima ao pé da letra, acompanhando de perto seus empreendimentos e, inexoravelmente, buscando o respaldo de parceiros no mercado para atividades de apoio, igualmente imprescindíveis.
Basta um simples exercício de memória para constatar-se que, por trás de cada grande negócio. Todos esses empresários de renome, que na verdade são grandes investidores, têm basicamente uma característica em comum: planejam e decidem muito bem. Para isso, entretanto, estão cercados das mais modernas ferramentas gerenciais disponíveis no mercado, e que lhes dão o termômetro da rentabilidade de seus empreendimentos, acendendo rapidamente o sinal amarelo quando algo parece não ir bem.
Essa conduta, por analogia, pode ser aplicada aos investidores do mercado imobiliário, sobretudo àqueles que, ao longo de alguns anos, adquiriram ou herdaram imóveis e desejam fazer desse patrimônio um negócio rentável. O aluguel de imóveis a terceiros pode ser, como ocorre em qualquer setor de investimento, um bom ou um mau negócio, dependendo, fundamentalmente, da correta avaliação quanto à destinação das unidades, seleção de candidatos e do adequado acompanhamento dos contratos.
Um aspecto que por vezes passa, inadvertidamente, despercebido aos olhos dos proprietários de imóveis, é a necessidade do controle dos encargos inerentes à locação. E há um bocado de itens com os quais se preocupar: IPTU, condomínio, água, energia elétrica e gás, dentre outros. O recebimento do aluguel em dia não garante que o patrimônio esteja livre de dívidas.
Com passivos e manutenção inadequada do imóvel ao longo durante a vigência do contrato de locação, a unidade tende a se desvalorizar, o que significa perda de rentabilidade e até mesmo prejuízos aos investidores. O quadro pode ser mais grave no caso de detentores de grandes carteiras, principalmente os que preferem administrar a locação por conta própria, desconhecendo por vezes a legislação tributária e a complicada burocracia do poder público.
Se, por exemplo, o inquilino não pagar o IPTU, o proprietário só irá receber uma notificação da prefeitura cerca de um ano e meio após o vencimento do encargo, com multas e juros calculados. Como a carta geralmente é endereçada ao imóvel alugado, o locador pode nem tomar conhecimento do problema e acumular uma dívida significativa.
Do mesmo modo, o controle rigoroso no pagamento do condomínio pelo inquilino é de extrema importância, uma vez que a inadimplência pode implicar uma ação de execução contra o proprietário do imóvel. Vale ressaltar que, conforme a maioria dos contratos de locação, o inquilino é responsável apenas pelo pagamento das despesas ordinárias do condomínio, previstas na Lei do Inquilinato, de 1991.
Para evitar problemas como esse, algumas administradoras de imóveis controlam rigorosamente o pagamento do IPTU e do condomínio da unidade locada, efetuando, posteriormente, a cobrança dos encargos ao inquilino. Essas empresas também disponibilizam serviços de vistoria do imóvel, antes do fechamento do contrato e no momento da entrega das chaves, para assegurar a conservação da unidade, evitando, assim, a desvalorização do patrimônio.
Esses são apenas alguns dos meandros que fazem da locação um mercado complexo, embora atraente pelo seu potencial. Urge, portanto, que os investidores atentem para esse quadro e busquem orientação especializada para garantir negócios mais seguros e rentáveis.
Roseli Hernandes – Diretora de Locação Lelloimóveis
