Um condomínio luxuoso, à beira-mar, é inundado por uma onda gigante que leva toda a estrutura externa do local, como parquinho e objetos das áreas comuns, além de entrar nas casas, destruindo móveis e carpetes. Parece cena de filme, mas aconteceu em um residencial horizontal em Barra do Una, litoral norte de São Paulo, em 2015. Num dia de ressaca, o mar subiu tanto que atingiu todas as casas e as áreas comuns do condomínio. Os danos foram estimados em cerca de R$ 350 mil.
O valor poderia ter saído do bolso de cada morador, mas o problema foi atenuado por um seguro de condomínio, que cobriu os prejuízos. O custo que a administração pagava para manter o residencial segurado, na época, era de R$ 4.000 por ano, ou R$ 125 anuais para cada um dos 32 condôminos, conta Raquel Tomasini, gerente de produtos da Lello, administradora do bem.
Apesar de representar um gasto a mais na taxa do condomínio, essa situação ilustra como um seguro pode, a um valor baixo, poupar síndicos e proprietários de dores de cabeça e despesas de urgência.
Os eventos naturais estão entre as principais causas de sinistros – quando o bem segurado sofre um acidente ou prejuízo material. O síndico profissional Carlos Theodoro Martins relembra a vez em que uma forte chuva de granizo perfurou 164 janelas de um condomínio na Mooca. “Nós acionamos o seguro e em 45 dias foram trocadas as persianas. Um custo de R$ 48 mil.” Além das chuvas, as descargas elétricas decorrentes de quedas de raios também costumam causar bastante dano.
Além dos fenômenos da natureza, outras situações também podem ser seguradas. Panes nos elevadores, focos de incêndio, portão de garagem que bate em carro e incidentes com bombas d’água são algumas delas. Há quase dois anos, um problema com a bomba do prédio do síndico Nilton Savieto fez com que entrasse água no poço do elevador. O prejuízo de R$ 20 mil foi coberto pelo seguro.
Coberturas
Existem duas modalidades de cobertura para o seguro de condomínio. A básica simples é obrigatória pelo artigo 1346 do Código Civil, que prevê que toda edificação tenha proteção contra o risco de incêndio ou destruição, total ou parcial. Já a cobertura ampla traz proteções adicionais, contra inundações, desmoronamentos, quebra de vidros, danos elétricos, vazamentos de tubulações, fenômenos naturais (vendaval, granizo, ciclone, furacão) e até queda de avião.
O condomínio pode contratar a cobertura ampla com essa série de benefícios ou contratar à parte cada uma das coberturas. As mais comuns são as de Responsabilidade Civil (RC): RC Condomínio (para acidentes de trabalho com funcionários), RC Síndico, RC Danos Morais (em casos de processos judiciais), RC Garagista (se o manobrista do prédio bate o carro) e RC Portões Automáticos (se o portão bate no carro).
A cobertura ampla surgiu há cerca de cinco anos e ainda é incipiente no País, diz a gerente executiva da Mapfre Seguros, Viviane Quinalha. Segundo ela, apenas 10% dos 18 mil condomínios na carteira da empresa possuem a cobertura ampla.
O motivo pode ser explicado pelo preço: a cobertura ampla é aproximadamente 2,5 vezes mais cara que a simples, cujo valor médio varia entre R$ 2 mil e R$ 3 mil por ano. Uma cobertura extra, como a RC Portões Automáticos, por exemplo, custa em torno de R$ 150.
Alguns fatores podem interferir no preço do seguro, como áreas comuns, quantidade de unidades, valor do condomínio, região onde está localizado e sua idade, diz Arnaldo Bechara, diretor da seguradora Tokio Marine. Um condomínio-clube cheio de lazer, por exemplo, é mais caro do que um com torre única e dez andares, ressalta.
Apesar de o custo não ser tão alto – representa cerca de 0,44% dos gastos condominiais, diz Marcelo Mahtuk, da administradora Manager -, as coberturas não devem ser contratadas sem critério. “Deve haver bom senso. Em um prédio, existe uma infinidade de riscos possíveis. Queda de avião tem que ser feito? Talvez, se o residencial estiver na rota aérea. Funcionário cair da escada, por outro lado, tem risco maior de acontecer. Se há uma boa condição financeira, você pode fazer cobertura de 100%, mas será que vale a pena ou é um desperdício?”, questiona Mahtuk.
Como o seguro está previsto por lei, a despesa entra nos gastos ordinários do condomínio e não precisa ser colocada em discussão em assembleia, mas é de bom tom que o síndico leve o tema ao conselho e mostre diferentes orçamentos.
Franquia como a dos automóveis
O seguro, que deve ser contratado para 12 meses, geralmente inclui um valor de franquia quando acionado, como no caso dos carros. É comum ser de 10% do prejuízo total. Assim como um seguro automotivo, quanto mais se aciona, mais caro fica no ano seguinte. “Quando é dano pequeno, a gente prefere pagar com o caixa do prédio”, diz o síndico Nilton Savieto.
Caso o seguro seja muito acionado e o fator de risco seja alto, a seguradora pode rejeitar a renovação do contrato ou nem iniciá-lo. Outro motivo para isso, diz a consultora de condomínios Rosely Schwartz, é o auto de vistoria do Corpo de Bombeiros não estar em ordem. (Jéssica Díez Corrêa, especial para o Estado)
Matéria publicada no Moving imóveis
