A recuperação imobiliária tímida observada em 2017 deve preceder um 2018 igualmente “morno” ou levemente mais aquecido, segundo agentes e entidades do setor ouvidos pelo Estado. Embora os indicadores macroeconômicos inspirem otimismo – nos últimos 12 meses a Selic caiu quase pela metade, de 13,75% para 7% ao ano -, o segmento depende de um avanço mais consistente na atividade econômica e da confiança dos consumidores para impulsionar as vendas.
Feito pelo Radar Abrainc-Fipe, o índice que mede as condições gerais do mercado imobiliário ficou em 4,1 (na escala de zero a dez) no terceiro trimestre, um aumento de 1,5 ponto em relação à nota registrada no mesmo período de 2016.
O crescimento é pequeno e em cima de uma base modesta. O número de desempregados (12,7 milhões, de acordo com a última Pnad Contínua), a massa salarial reduzida e a falta de atratividade do financiamento são os principais entraves à consolidação da retomada.
Para o professor de Real Estate da USP João da Rocha Lima Jr., a sensação de melhoria econômica é clara, porém ainda não se transformou em segurança para o consumidor. “A crise foi superada, acontece que estamos falando desse que é o último setor a sentir a recuperação. Enquanto não houver confiança na manutenção do emprego, ninguém compra.”
Presidente da Abrainc, Luiz Antonio França classifica o ano como “difícil”, mas lembra ser necessário avaliar o setor a partir de dois segmentos distintos: o médio e alto padrão (MAP) e o de baixa renda, vinculado ao programa federal Minha Casa, Minha Vida (MCMV).
“As construtoras focadas no MCMV sofreram menos porque a demanda por moradia de baixa renda é muito grande”, diz. Além disso, trata-se da faixa mais beneficiada pelos subsídios de crédito da Caixa Econômica. “Agora, aquelas dedicadas ao MAP foram castigadas tanto pela situação econômica do País quanto pelo elevado número de distratos.” A relação entre venda e rescisão de contratos foi de 19,4% para o MCMV e de 44,8% para o MAP.
Recursos. Do ponto de vista do crédito, o ano foi especialmente complicado para a classe média. Responsável por 70% do financiamento, a Caixa suspendeu por duas vezes, em maio e junho, a linha pró-cotista FGTS (para imóveis de até R$ 950 mil em SP, DF, RJ e MG e R$ 800 mil nos demais Estados).
O banco nega que a interrupção esteja relacionada aos saques do FGTS inativo, liberados entre março e julho. No entanto, sua capacidade de empréstimo e capitalização tem sido questionada.
Alberto Ajzental, professor da FGV-SP, lembra ainda que a Caixa tem até janeiro de 2019 para se adequar ao acordo de Basileia. Na prática, significa que a entidade só poderá fazer empréstimos se dispor de mais recursos próprios para garantir as operações. “Por isso, ela está fazendo alguns movimentos no sentido de equilibrar a balança, o que certamente irá interferir na disponibilidade de crédito para o próximo ano.”
O presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinicius Costa, vê aí uma oportunidade para os bancos privados se aproximarem do público desatendido. “O crédito imobiliário é muito interessante para essas instituições, já que a garantia é o próprio imóvel. Além disso, a Lei 13.476/17 torna a execução do bem, em caso de inadimplência, ainda mais ágil.” Ajzental discorda: “As instituições privadas têm critérios e apetites diferentes, não se interessam muito por essa faixa.”
Urnas. A despeito do relativo crescimento do setor (aumento em 2017 de 12,1% de unidades lançadas e de 2,8% nas vendas, segundo a Abrainc), existe uma pergunta sem resposta. O otimismo com a macroeconomia vai resistir a um ano eleitoral, historicamente mais árduo para a indústria?
Incorporadores e dirigentes de entidades apostam que sim, enquanto economistas e especialistas são mais cautelosos. O professor Rocha Lima, que também atua no setor pela consultoria Unitas, diz sentir o aumento na demanda de estudos e avaliações. Ressalta, no entanto, que as empresas estão apenas “sentindo o terreno”: “Não podemos falar em corrida para fazer negócios”.
Já o diretor da EZTEC, Emílio Fugazza, diz que a incorporadora decidiu decretar o “fim da recessão” em 2017. “Tivemos uma reunião com nossos acionistas para anunciar algo que não fazíamos desde 2013. Ano que vem lançaremos entre R$ 500 milhões e R$ 1 bilhão. Vamos crescer mais de 150%, é um compromisso público, registrado na CVM [Comissão de Valores Mobiliários].”
Nos últimos 12 meses, a empresa investiu R$ 200 milhões em terrenos. “Nós paramos de falar em demissão e, naturalmente, em algum momento de 2018 passaremos a contratar.” Ricardo Ribeiro, da Direcional, também acredita num mercado mais aquecido, sobretudo no segmento MAP, cuja demanda está reprimida há três anos.
Na avaliação dele, a Selic deve continuar no patamar em que está, o que levaria os bancos privados a diminuírem também suas taxas. “Com a mesma renda e juros menores, nosso cliente vai poder financiar um valor superior. Acredito que o cenário será positivo.”
Rocha Lima defende que os resultados vão depender da campanha eleitoral. “Se no segundo semestre tivermos uma tendência de que assumirá um governo equilibrado, podemos ter uma consolidação da recuperação. Se permanecer a incerteza o semestre será perdido.”
Em tom mais otimista, o presidente do Secovi-SP, Flavio Amary, reconhece as “forças conflitantes” de 2018, mas acredita em um descolamento do cenário político dos resultados econômicos. “Apesar de 2017 ter sido um ano conturbado e cheios de incertezas políticas, os resultados macroeconômicos foram positivos. Isso deve se repetir no próximo ano.”
Créditos Estadão
