Na crise, a cidade do Rio já tem 14,4% de imóveis residenciais vagos para locação, o maior nível em um ano. O dado faz parte do relatório de Inteligência Imobiliária da corretora Apsa referente ao mês de maio. Segundo especialistas, a faixa ideal é de, no máximo, 10%. Neste cenário, vale tudo para não ficar com o imóvel vazio. Nos últimos 12 meses, o preço do aluguel cobrado pelos proprietários recuou 5,74%, para R$ 34,17 o metro quadrado, segundo levantamento da FipeZap.
Os proprietários estão abrindo mão de exigências para assinatura do contrato, como fiador. Além disso, aceitam redução de 30% a 33% em relação ao valor pedido inicialmente. Já há casos em que o inquilino consegue uma carência de até três meses, período em que paga somente os encargos. O tempo médio com imóvel vazio na cidade varia de 45 a 60 dias, mas, na prática, dependendo do bairro, pode ultrapassar os três meses.
“É um momento muito favorável para quem deseja alugar imóvel. Há muita chance de barganha, o mercado está totalmente na mão do inquilino. A queda de preço é ainda maior se for um imóvel de alto padrão, com desvalorização de até 25% em um ano. Copacabana está sofrendo mais com o grande número de oferta de imóveis, e a área da Grande Tijuca sente o efeito do aumento da violência”, explica Leonardo Schneider, vice-presidente do Sindicato da Habitação (Secovi-Rio). Em Copacabana, o percentual de imóveis vagos é o mesmo da cidade, de 14,4%. No Recreio, a taxa é de 20,2%.
Com o mercado imobiliário patinando por causa da crise, um fenômeno contribui para o aumento da oferta de apartamentos para locação: são proprietários que não conseguem vender o imóvel ou não aceitam preços mais baixos e decidem alugá-lo para não arcar com pagamento de condomínio e taxas.
Além disso, as construtoras finalizaram a entrega de unidades de grandes empreendimentos, contratados antes do agravamento da crise. Para o gerente geral de Imóveis da Apsa, Giovani Oliveira, o aumento de 300% desde 2015 no número de imóveis disponíveis para locação também pode ser atribuído à devolução de apartamentos que antes estavam alugados.
“O estoque de imóveis aumentou muito e, por toda parte, há placas de aluguel. Essa elevação é consequência do rompimento de contratos por inquilinos que encontram casas e apartamentos com mesmo padrão mas mais baratos. Observamos ainda que alguns estudantes que moravam longe dos pais começaram a entregar os imóveis ou estão indo para regiões menos nobres, com tíquete médio de locação mais baixo. As pessoas também voltaram a dividir a moradia”, observa Giovani Oliveira.
“Importante é manter inquilino bom pagador”
Para viabilizar a locação, os proprietários estão mais sensíveis a negociações. No lugar do fiador, aceitam o pagamento de seguro, em muitos casos descontado da parcela recebida pelo dono do imóvel. E há casos em que concedem carência, prática mais comum em imóveis comerciais.
“Também já fechamos contratos em que o proprietário abre mão de dois, três meses do aluguel, e o inquilino paga as taxas, condomínio e o IPTU. Um custo de R$ 700 ou mais, só para manter o imóvel fechado, é muito pesado em tempos de crise”, ressalta Edson Pires, sócio da Sawala Imobiliária.
Para quem já está com o imóvel alugado, o desafio é não perder o inquilino, especialmente se for um bom pagador. Por isso, muitos proprietários estão abrindo mão dos reajustes anuais. De acordo com corretores de imóveis, no período de aniversário de contratos, mais da metade dos locatários pedem para que o aumento não seja aplicado ou solicitam até a redução do preço do contrato. E cerca de 80% conseguem ter seus pleitos atendidos. Na prática, o contrato de aluguel com vencimento em julho já vai apresentar correção para baixo após o anúncio de deflação captado pelo Índice Geral de Preços ao Mercado (IGP-M), considerado referência para correção dos preços dos aluguéis.
“No acumulado de 12 meses até junho, o índice acumulou queda de 0,78%. No ano passado, nesse mesmo período, a variação foi de 12,21%. Mas em 2017 tivemos três meses consecutivos de índice negativo: abril (-1,10%), maio (-0,93%) e junho (-0,67%)”, observa Salomão Quadros, superintendente adjunto de Índices Gerais de Preços do FGV/IBRE. “Agora, o IGP-M está refletindo em números a realidade, a crise que reduz os preços. Isso dificulta o mercado de aluguéis.”
Para Bruno Oliva, economista da Fipe, os proprietários estão se orientando mais pela média de preços do mercado do que pelo índice. “Mesmo quando o IGP-M ainda avançava, as pessoas deixaram de praticar os aumentos para não cobrar um preço acima daqueles praticados no mercado e perder os inquilinos”, ressalta Oliva.
A arquiteta Luciana Jacob, de 42 anos, não promove reajustes no preço do aluguel de um apartamento na Tijuca há dois anos. Segundo ela, o inquilino tem um contrato antigo, superior a 30 meses iniciais, mas a flutuação de mercado é mais relevante para ela do que os índices de inflação.
“Sempre acompanhei o mercado para estipular o preço, então, antes, era um imóvel com um aluguel adequado ao mercado. Quando começou a crise, o mais importante foi manter um inquilino bom pagador. Afinal, um apartamento vazio significa ficar meses com despesa de condomínio. Ele é funcionário público da prefeitura e do Estado e, logo, está sendo muito afetado por essa crise. Como antes os preços eram mais altos, apesar de não ter ajuste, o aluguel ainda está no preço do mercado”, conta Luciana.
Para o proprietário que vai seguir o IGP-M para correção de contratos com aniversário em julho, o Secovi de São Paulo diz que o fator de atualização será de 0,9922. Logo, para atualizar um aluguel de R$ 1.500, efetua-se a multiplicação por esse fator, resultando em um valor corrigido de R$ 1.488,30.
Procura por bairros mais em conta
Apesar dos números negativos, o analista de inteligência imobiliária Bruno Batista já vê sinais de recuperação futura em razão da combinação de preços menores e revisão de contratos. Ele avalia que dois fatores contribuem para uma perspectiva de melhora neste segmento: a crise desencorajou pretendentes à compra de imóvel a concluir o negócio, preferindo deixar os recursos em aplicações financeiras e buscando imóveis para morar de aluguel: “A flexibilização do proprietário dá uma velocidade maior ao negócio. E a crise faz com que muitas pessoas adiem compra de imóveis e passem a alugar”.
Além disso, houve um fenômeno de migração de locatários em busca de preços mais adequados ao cenário de queda de renda e perda de postos de trabalho. Ou seja, para economizar, as famílias trocaram bairros mais valorizados por outros com custo de vida mais baixo. Esse cenário se reflete no percentual de imóveis vagos de bairros como o Méier (9%), que recebeu antigos moradores da Grande Tijuca, e Catete (9,4), que se tornou opção para quem ocupava imóveis em outros bairros da Zona Sul.
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