Entenda tudo sobre reajuste e revisão do aluguel antes de assinar qualquer contrato de locação.
Ao alugar um apartamento, o inquilino fica ciente de que haverá ajustes anuais, de acordo com os índices do mercado imobiliário. Essa situação é comum e estabelecida no contrato de aluguel. Contudo, também existe a revisão do aluguel — outra forma de enquadrar o preço mensal do imóvel dependendo de seu valor de mercado.
Mas qual é a diferença entre reajuste e revisão?
Existem pontos que diferenciam as duas condições e, hoje, vamos esclarecê-las neste artigo. A seguir, falaremos sobre a validade da revisão do aluguel segundo a Lei do Inquilinato, além de abordar mais detalhes sobre como deve ser feito o reajuste anual de tal valor.
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O que é a Lei do Inquilinato?
A Lei do Inquilinato — Lei Federal nº 8.245, de 1991 — tem como objetivo estabelecer regras para as locações de imóveis urbanos (tanto residenciais quanto comerciais). Antes de assinar um contrato de locação, inquilino e proprietário devem analisar o que está descrito na norma, pois ambas as partes têm direitos e deveres a serem cumpridos.
Como pode ser feito o reajuste do aluguel?
Quando se faz um contrato de locação, é preciso que haja um índice de parâmetro para que o reajuste ocorra. Normalmente, é utilizado o IGP-M (Índice Geral de Preços do Mercado), que calcula e registra as variações da inflação, sendo, portanto, uma das bases mais seguras para que o reajuste do aluguel seja feito corretamente.
Além do IGP-M, também pode ser baseado no INPC (Índice Nacional de Preços ao Consumidor) e no IPC (Índice de Preços ao Consumidor), entre outros, depende do que estiver estipulado no contrato.
A Lei do Inquilinato garante que o aluguel deve ser feito em moeda brasileira e não pode ter vinculação com o câmbio, tampouco com o salário mínimo. O fato é que essa atualização anual é prevista em contrato e precisa seguir o índice nele descrito.
Exemplo de reajuste de aluguel pelo IGP-M
Vamos a um exemplo prático: em junho de 2017, você alugou um imóvel pelo valor de R$ 1.200,00. A variação do índice desse período até maio de 2018 (últimos 12 meses) foi de 4,27%. Então, o preço do aluguel a partir do aniversário do contrato de locação será de R$ 1.251,25.
Isso significa que, de junho de 2018 até maio de 2019, o valor do aluguel será de R$ 1.251,25. Após esse tempo, será realizado um novo reajuste, de acordo com o IGP-M anual.
O cálculo foi feito levando-se em conta as variações do IGP-M dos 12 meses anteriores ao aniversário do contrato. O percentual apurado a cada mês foi:
- junho/2017 = – 0,67%;
- julho/2017 = – 0,72%;
- agosto/2017 = 0,10%;
- setembro/2017 = 0,47%;
- outubro/2017 = 0,20%;
- novembro/2017 = 0,52%;
- dezembro/2017 = 0,89%;
- janeiro/2018 = 0,76%;
- fevereiro/2018 = 0,07%;
- março/2018 = 0,64%;
- abril/2018 = 0,57%;
- maio/2018 = 1,38%.
A conta foi feita no site Cálculo Exato e, se você tiver dúvidas sobre os valores, pode fazer a simulação. Caso o aluguel de sua casa seja diferente da quantia citada, você também tem a opção de usar a ferramenta para saber de quanto será o reajuste para a próxima anuidade.
A revisão do aluguel pode ocorrer pela via judicial?
A revisão do preço do aluguel, também chamada de ação revisional, acontece quando há uma discrepância entre o valor de mercado e aquele pago pelo inquilino — para mais ou para menos.
A revisão pode ser feita em comum acordo entre inquilino e locador. Porém, em alguns casos, quando uma das partes não concorda com a medida, o meio para buscar a readequação do valor do aluguel é uma ação revisional judicial.
O pedido de revisão judicial do aluguel pode ser feito por qualquer um dos lados, a cada três anos. A prova de que o aluguel está abaixo ou acima do valor de mercado é realizada por meio de perícia. O perito irá verificar nas redondezas o valor praticado e indicar o valor médio para o aluguel do imóvel em questão.
Após revisar o valor pago, é necessário preparar um novo contrato de aluguel?
É importante ressaltar que, ao realizar a revisão extrajudicial do aluguel, não é necessário fazer um novo contrato — apenas o chamado aditivo contratual. Locador, locatário e fiadores, se for o caso, assinam o instrumento, concordando em alterar o valor (que começa a valer a partir da data pactuada, podendo, inclusive, ser cobrado de forma retroativa, se assim for estipulado).
Fazer uma pesquisa de mercado (principalmente nos imóveis semelhantes que existem no bairro), para que a revisão possa chegar a um valor condizente com os preços da região, é dever do inquilino. Dessa maneira, é possível fechar um acordo amigável e fazer com que a mudança satisfaça ambas as partes.
O reajuste e a revisão do aluguel só são possíveis dentro dos limites previstos em contrato e na lei. É importante que locador e locatário estejam cientes de seus deveres e direitos, além de acompanharem as notícias do mercado imobiliário, para que não haja divergências na hora de alterar valores.
Matéria publicada pela Ibagy.
