Proprietário é obrigado a pagar apenas reformas consideradas indispensáveis
Reformar a casa para deixar tudo com a cara dos moradores é tentador, mas quando o imóvel é alugado é preciso ir com calma: nem todos os tipos de intervenção estão liberadas sem a autorização do proprietário. A regra é simples. Ao fim do contrato, o imóvel deve ser devolvido exatamente como foi entregue. Dessa forma, se forem realizadas alterações radicais, quebra de paredes e troca de revestimentos, por exemplo, voltar ao que era antes será uma tarefa difícil e cara. Quer dizer que os inquilinos estão de mãos atadas e fadados a conviver com o gosto do proprietário? Não necessariamente.
Não é proibido pintar paredes, instalar redes de proteção ou jardins verticais na varanda, como explica o advogado Armando Luiz Rovai, professor de direito comercial da Universidade Presbiteriana Mackenzie. “Não há problemas em realizar modificações estéticas dentro do imóvel, desde que não alterem sua estrutura nem impeçam que ele seja devolvido nas condições originais”, diz. Isso não significa que mudanças mais drásticas estejam vetadas. A diferença é que, nesses casos, o locatário deve comunicar suas intenções ao dono da casa. Este, por sua vez, pode negar ou aceitar a proposta. Se essa etapa for pulada, há risco de desentendimentos entre as duas partes, e o locador pode não aceitar a chave da casa enquanto tudo não estiver como antes.
QUEM PAGA A CONTA?
Caso o proprietário dê sinal verde, entra em jogo outra questão: é possível fazer um acordo para que ele arque com os custos da obra ou ao menos divida o valor? Em alguns casos, sim. “Vale a pena negociar quando a reforma não é de interesse exclusivo do locatário, mas um investimento para o bem do imóvel”, diz Eduardo Zangari, diretor de relações institucionais da Associação de Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo. Essas benfeitorias podem ser classificadas como úteis ou voluptuárias. Segundo Daniel Levy, professor de direito da FGV, as úteis são aquelas que aumentam a funcionalidade ou deixam o imóvel mais seguro. É o caso da instalação de redes de proteção e da construção de uma garagem. Já as voluptuárias não são indispensáveis, mas deixam a casa mais bonita. O proprietário não é obrigado a indenizar o inquilino em nenhuma dessas situações, mas uma boa negociação pode fazê-lo avaliar a proposta. Para garantir o reembolso, é melhor que as reformas sejam combinadas antes de assinar o contrato, diz Roseli Hernandes, diretora comercial da Lello. “A imobiliária deve mediar essa negociação”, afirma.
JUSTO E NECESSÁRIO
Há algumas situações em que o locador é obrigado a indenizar o inquilino. E aí entra um terceiro tipo de benfeitoria: a necessária, que tem o objetivo de reparar algum dano que não tenha sido causado pelos novos moradores e que coloca a segurança deles em risco. A publicitária Patrícia Carvalho, 30, teve problemas com isso. Há um ano, ela se mudou com o marido para um apartamento na zona oeste de São Paulo. Durante a vistoria inicial, realizada antes da mudan- ça, não percebeu nenhum problema. “Mas depois de alguns meses notamos que a pia, feita de pedra e com uma cuba no meio, estava rachando. Fiquei com medo de ela quebrar de vez e causar um acidente”, diz. Carvalho acionou o escritório de advocacia responsável pelos trâmites do aluguel, mas, como nenhuma atitude foi tomada, teve que gastar R$ 800 para trocar a peça e evitar problemas. Ela esperava um reembolso, já que tinha em mãos um laudo da seguradora do apartamento afirmando que a causa da rachadura foi a cuba, pesada demais. No fim das contas, a locadora disse que não iria abater a despesa do aluguel. “Achei um absurdo. Foi um investimento que fiz para o imóvel, não para mim. Se eu sair daqui, vou levar a pia comigo”, diz. Quando forem detectados problemas no apartamento, a orientação é comunicar a imobiliária o quanto antes, afirma Levy. No caso das benfeitorias necessárias, se nenhuma medida for tomada, a solução é levar o caso para a Justiça.
Matéria veiculada na Folha de São Paulo no dia 05/03/2017
