Certidões negativas, cópias autenticadas, declarações, impostos. Reunir a documentação necessária para a compra ou venda de um imóvel não é uma tarefa fácil. Além da quantidade e variedade de documentos solicitados, é preciso reservar tempo e dinheiro. Levantamento da empresa imobiliária Lello aponta que as despesas com a papelada podem representar até 5% sobre o valor total do imóvel adquirido (no caso da cidade de São Paulo).
Se o valor da taxa pode variar conforme o estado, o mesmo não pode ser dito da papelada e das diversas idas ao cartório de registro de imóveis. Os cartórios autenticam certidões e registros que vão desde a condição financeira do comprador até se o imóvel adquirido possui dívidas.
“Antes de fechar a compra, o interessado deve verificar se toda a documentação do imóvel e do vendedor está em ordem. Isso inclui certidões negativas dos cartórios de protesto, certidões forenses dos distribuidores civis e fiscais”, afirma Igor Freire, diretor comercial de vendas da Lello Imóveis.
Também é importante solicitar a certidão negativa de débitos municipais (para ter certeza que não há dívidas e multas pendentes na prefeitura), declaração de quitação de débitos condominiais (no caso de compra de apartamento), comprovantes de pagamento das três últimas contas de água, luz e gás e cópia do carnê do IPTU. Além disso, é preciso ficar de olho no ITBI (Imposto sobre a Transmissão de Bens Intervivos) – que não sai barato. A alíquota média do imposto no país é de 2% do valor total do imóvel. Então, se um imóvel é vendido por R$ 300 mil, estamos falando de R$ 6 mil.
Os documentos solicitados variam se você está comprando ou vendendo um imóvel. Confira abaixo:
Para o comprador
Pessoa Física:
• Cópia do RG
• Cópia do Cadastro de Pessoa Física (CPF)
• Cópia do Comprovante de Residência
• Cópia do Comprovante de Estado Civil
• Carteira de trabalho e extrato do FGTS (caso seja utilizado o FGTS na compra)
• Se o comprador tiver menos de 21 anos, deve apresentar também a cópia da Escritura de Emancipação
• Se o comprador é solteiro, o comprovante de Estado Civil é a cópia da Certidão de Nascimento
• Se o comprador é casado
Seu cônjuge deve apresentar os mesmos documentos citados acima e ambos devem apresentar em conjunto a cópia da Certidão de Casamento, observando o regime:
– Comunhão Parcial de Bens na vigência da Lei (somente certidão)
– Comunhão Universal de Bens antes da vigência da Lei (somente certidão)
– Comunhão Universal de Bens na vigência da Lei (com pacto)
– Separação Obrigatória de Bens (com pacto)
– Separação Total de Bens (com pacto)
• De participação final dos aquestos (com pacto)
• Se o comprador tem uma união estável, deve apresentar a cópia da escritura pública de pacto antenupcial, caso o casamento tenha se realizado em data posterior a dezembro de 1977, com regime de comunhão total ou de separação de bens.
• Se comprador é separado ou divorciado, deve apresentar a cópia da Certidão de Casamento com Averbação ou o Termo de Audiência.
• Se comprador é estrangeiro não residente no Brasil, deve apresentar: cópia do CPF e passaporte além de uma cópia da procuração pública para pessoa física residente no Brasil, com poderes de compra e venda de imóveis e cláusulas específicas para notificar e citar procurador extra e judicialmente. Também é preciso mostrar uma cópia do RG e comprovante de residência do procurador
• Se o comprador é autônomo ou microempresário e não tem, portanto, um holerite, pode comprovar renda através da declaração de imposto de renda, com os três últimos extratos bancários e com o pro labore (remuneração de um sócio-administrador de uma empresa).
Pessoa Jurídica:
– Cópia do Contrato Social
– Cópia do CPF dos representantes legais
– Cópia do RG dos representantes legais
– Cópia da última alteração contratual
– Cópia do cartão do CNPJ
– Cópia do balanço atualizado
– Cópia dos 3 últimos extratos bancários (PJ).
Para o vendedor
Documentos do imóvel mostram se há dívidas atreladas ao imóvel e se ele está devidamente registrado.
– Cópia autenticada da escritura definitiva em nome dos vendedores, registrada no Cartório de Registro de Imóveis
– Certidão negativa vintenária de ônus reais (o documento traz todo o histórico do imóvel nos últimos 20 anos e especifica se existe alguma dívida)
– Registro de ações reipersecutórias e alienações (para saber se o imóvel foi vendido informalmente a alguém). O documento é emitido pelo Cartório de Registro de Imóveis
– Certidão negativa de impostos expedida pela prefeitura ou cópia do carnê de imposto predial dos últimos cinco anos
– Cópia autenticada do IPTU do ano, acompanhada de parcelas pagas até a data do negócio, expedida pela prefeitura
– Averbação da construção junto ao Cartório de Registro de Imóveis
– Planta do imóvel aprovada pela prefeitura ou croqui com dimensões, assinado pelo engenheiro ou arquiteto com respectivo número do Crea (registro profissional)
– Certidão negativa de débitos condominiais (em caso de apartamento)
Vendedor Pessoa Física
O vendedor deve apresentar as Certidões Negativas de:
– Ações na Justiça Federal
– Ações cíveis
– Interdição, tutela e curatela
– Ações das Fazendas Estadual e Municipal (Executivos Fiscais)
– Protesto de títulos
– Certidão de quitação de tributos e contribuições federais (se for comerciante)
– Certidão quanto à dívida ativa da União (se for comerciante)
– CND/INSS, com a finalidade da Lei nº 8.212/91 (se for comerciante)
“Caso o vendedor não resida na localidade do imóvel, deverá apresentar todas as certidões do seu atual domicílio e da localidade do imóvel. Havendo certidão positiva, ele deve encaminhar certidão de inteiro teor da ação”, explica Rafael Fiorotto, diretor comercial do VivaReal.
Contrato de compra e venda
Precisa ser feito juntamente com um advogado especialista na área e deve conter:
– Informações dos compradores e vendedores> nome completo, RG, CPF, título de eleitoral, profissão e estado civil
– Valor total do imóvel
– Forma de pagamento
– Valor dado como sinal
– Período das parcelas pagas e taxas de juros envolvidas
– Multas envolvidas em caso de rescisão de contrato, atraso na entrega do imóvel ou entrega do imóvel em condições diferentes daquelas conhecidas e negociadas
– Comissão da imobiliária
– Caso o imóvel seja vendido com alguma mobília, os itens também devem constar do documento
Certidões
Todas as certidões são providenciadas após a assinatura do contrato de compromisso de venda e compra, segundo Igor Freire, diretor comercial de vendas da Lello Imóveis. As certidões apresentadas precisam ser “negativas”, ou seja, não carregar nenhum tipo de ônus sobre o imóvel – como hipoteca, penhora, usufruto, dívida com a Receita Federal.
Se houver algum problema, dívida, ou ônus, ela é chamada de certidão “positiva” e pode comprometer o processo de compra e venda do imóvel. Mas a certidão positiva não necessariamente inviabiliza a compra. “As certidões devem ser negativas, mas caso apresentem apontamentos (certidão positiva), é preciso verificar se a ação apresenta risco para a venda, como uma futura penhora do imóvel. Caso o apontamento já esteja arquivado, o vendededor deve apresentar um documento que comprove isso [a chamada certidão de Objeto e Pé]”, diz Freire.
As certidões têm duração de 60 dias e podem ser obtidas através de um despachante ou pessoalmente nos cartórios de Registro de Imóveis, Protesto e Registro Civil. Alguns delas podem ser solicitadas online, como a certidão de dados cadastrais do imóvel, o chamado IPTU, ou a certidão negativa de débitos de tributos imobiliários.
