A crise provocada pela pandemia de covid-19 derrubou o valor dos novos contratos de aluguéis de imóveis residenciais e comerciais e inibiu a aplicação automática de reajuste pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M). Puxado pelo dólar, o indicador usado para corrigir o aluguel disparou. Em 12 meses até setembro, subiu quase 18%.
Diante do aumento do número de imóveis vagos, o temor dos locadores de perder os inquilinos abriu espaço para a manutenção do valor do aluguel na data do reajuste ou a aplicação de uma correção bem menor do que o previsto no contrato.
Quando a analista contábil Thalita Facchini foi informada este mês pela imobiliária de que o sobrado onde mora em São Paulo, no bairro Jardim da Saúde, teria o aluguel mantido por um ano em R$ 1.600, ela ficou surpresa com a notícia.
Por dever de ofício, ela sabe que o aluguel é reajustado pelo IGP-M. Mas diz que o resultado do indicador acumulado até setembro fugiu de todas as expectativas. ‘Esperava algo em torno de 3%, não perto de 18%.’ Se o reajuste fosse aplicado, Thalita teria de desembolsar quase R$ 1.900. Seria necessário cortar outros gastos para arcar com o aumento.
Assim como Thalita, outros inquilinos estão sendo beneficiados pela manutenção dos aluguéis. ‘Hoje o ambiente é de negociação’, afirma o presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo (AABIC), José Roberto Graiche Júnior. A entidade reúne 90 imobiliárias.
Graiche diz que de cada quatro imóveis disponíveis para locação na cidade de São Paulo, um está vago. Antes da pandemia essa taxa estava em 18% e o mercado estava reagindo no começo do ano. Mas com a crise, a vacância aumentou. ‘O proprietário não quer ser mais um com imóvel desocupado, então acaba compondo.’
Graiche pondera que a negociação depende do tempo de contrato e que a manutenção dos valores é mais aplicada às locações novas, com cerca de um ano, cujos preços do aluguéis estão menos defasados.
Antecipação
Prevendo tempos bicudos, a imobiliária Lello criou pela primeira vez um programa para se antecipar à negociação. Fez uma força-tarefa enviando mensagens de texto e e-mails para os donos de imóveis sugerindo a manutenção dos aluguéis, conta a diretora jurídica da imobiliária Moira Regina de Toledo Bossolani.
Do total que responderam a enquete, 35% abriram mão do reajuste, 42,03% propuseram um reajuste, mas por um valor menor do que o previsto no contrato, 18,41% reajustaram normalmente e 4% pediram reavaliação do contrato.
‘Resolvemos antecipar a negociação com os locadores porque este ano está sendo bem peculiar’, diz Moira. No início, foi necessário renegociar por causa da pandemia. Quando a poeira baixou, veio a surpresa do IGP-M beirando os 18%. ‘De antemão, percebemos que isso poderia causar impacto nos locatários que neste momento ainda estão se recuperando.’
Para Bruno Oliva, coordenador de pesquisas da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe), embora o IGP-M seja um indicador amplamente utilizado para reajustar valores de locação, ele não retrata as condições de oferta e demanda por aluguel. ‘Neste contexto, não há razão para que ele reflita a realidade do mercado. É um índice composto por diversos itens, de preços ao consumidor final (as famílias) e custos de material de construção até insumos industriais.’
Ele lembra que, nos últimos 12 meses até setembro, o IGP-M, que é muito afetado pelo câmbio, subiu quase 18% enquanto o Índice FipeZap de locação teve aumento de 3,2%. ‘Em situações como esta em que estamos agora, é comum haver negociação para que o IGP-M não seja repassado integralmente, justamente por não representar a realidade do mercado de locação’, diz Oliva.
Fonte: https://istoe.com.br/crise-breca-reajuste-de-18-do-aluguel/
